Как не потерять недвижимость из-за кредита в банке

Боитесь потерять свою недвижимость, закладывая ее в банке? Прочитайте эту статью и смело берите кредит под залог квартиры. Потому что, во-первых, это намного выгоднее, чем кредитование без залога. А во-вторых, это безопасно, если соблюдать все рекомендации, которые мы даем ниже.

Что представляет собой залог недвижимости в банке с технической точки зрения?

Интересно:

Рефинансирование кредита под залог недвижимости

Услуга кредитного брокера в получении кредита под залог недвижимости

Представим себе ситуацию. Среднестатистический Иван, владелец квартиры, которая досталась ему в наследство от бабушки, нуждается в крупной сумме денег. Зачем они ему нужны – не важно!

Иван обращается в банк, чтобы получить кредит. И здесь у него есть два варианта:

• первый – беззалоговый кредит, где сумма меньше, а процент по кредиту выше;
• второй – кредит под залог недвижимости, где условия заметно лучше — % ниже, сумма больше.

Естественно, Иван выбирает второй вариант, где он предоставляет банку залог в виде своей квартиры, в качестве обеспечения выплат по займу.

По сути, залог = ипотека. Только в классической ипотеке банк получает в залог приобретаемый объект недвижимости, а при залоге – уже имеющийся в собственности на момент оформления кредита.

Между заемщиком и банком подписываются:

• Кредитный договор, в котором указано: сколько заемщик взял денег, под какой процент, как и когда он обязуется их вернуть.
• Договор залога, который закрепляет за банком право в случае невыплаты кредита вернуть свои деньги путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Оба договора относятся в Росреестр, который на основании этих документов накладывает на недвижимость ипотеку (залог).

Какие права остаются у заемщика?

Недвижимостью, которая находится в залоге у банка, можно пользоваться так же, как и раньше – проживать, прописывать людей, делать ремонт, сдавать в аренду (если это не противоречит договору).

Без согласия банка нельзя только продавать и дарить залоговое имущество. В остальном права заемщика никак не ущемлены – он остается собственником объекта недвижимости.

Какие у кредита под залог недвижимости риски

Он один, но очень весомый – потеря недвижимости при злонамеренном уклонении от возврата долга. И банку совершенно не важно, это жилье у вас одно или нет, прописаны там несовершеннолетние дети или инвалиды – квартира, под залог которой был выдан кредит, может и с большой вероятностью будет изъята в уплату долга.

Но не все так просто!

Во-первых, даже если в договоре указано, что банк имеет право забрать недвижку при условии просрочки 3-4 месяца, на практике такой сценарий мало вероятен.  Кредиторы не спешат не изымать недвижимое имущество, потому что они хотят заработать на процентах и все-таки вернуть свои деньги без судебной тяжбы. Банки стараются оттягивать момент обращения в суд по максимуму, давая должнику время на решение финансовых проблем.

Во-вторых, недвижимость можно продать по рыночной цене, уплатить долг по кредиту и на оставшиеся деньги приобрести более доступное жилье. Об этом подробнее расскажем ниже в статье.

Кредитный калькулятор

Когда банк может забрать квартиру за долги?

Теперь представим ситуацию, когда наш гипотетический Иван платил-платил по кредиту, но вдруг потерял работу, лишился бизнеса (например, из-за пандемии) и теперь вносить ежемесячные платежи не имеет возможности.

Закон об ипотеке гласит: если должник за текущий год просрочил 4 и более платежей, банк имеет право потребовать досрочно вернуть долг и взыскать заложенное имущество через суд. И здесь у заемщика есть один способ решить проблему с наименьшими для себя потерями – самостоятельно продать недвижимость, чтобы полностью расплатиться с долгами и закрыть кредит. В этом случае банк пойдет на встречу клиенту и уладит дело без судебных разбирательств.

Суды всегда на стороне банков, поэтому рассчитывать на то, что судья запретит продавать единственную квартиру, не стоит. По закону жилье, на которое наложено обременение, можно взыскать и продать, даже если оно у должника одно и другой недвижимости в собственности нет.

Почему вы не потеряете недвижимость из-за кредита

Просто потому, что банк не заинтересован в том, чтобы у вас отнять что-то, кроме своих денег (с процентами, конечно же). Суета с изъятием, судами, продажей – все это не в интересах банка. Поэтому первым делом он будет стараться вернуть заемщика в график и предлагать реструктуризацию долга (это займет до 6 месяцев). Если это не поможет – привлечет коллекторов (еще +3 месяца). И только после всех этих действий банк официально обратиться в суд. А дальше – самое интересное!

Важно! Банк не сможет отобрать квартиру, дом, таунхаус в прямом смысле этого слова. Обращение взыскания на предмет залога – это не переход права собственности от заемщика к банку. Это продажа заемщиком предмета залога по РЫНОЧНОЙ цене.

Долг банку выплачивается с вырученных от продажи денег, а остаток заемщик оставляет себе. Эту сумму в дальнейшем можно использовать для покупки более дешевой недвижимости.

В нашем примере с Иваном рыночная цена квартиры 10 000 000 руб. Он взял 5 000 000 руб. под залог, но переоценил свои возможности, не справился с выплатами. В итоге Иван продает квартиру, возвращает банку долг 5 000 000 рублей, а оставшуюся у него сумму тратит на покупку жилья подешевле и подальше от центра.

Кредитный калькулятор

А если жилье продадут по низкой цене и долг по кредиту не будет погашен?

Такой риск есть, только если дело уже закрутилось в суде и недвижимость будут продавать с торгов. Суд определяет стартовую цену торгов в размере 80-85% от рыночной стоимости квартиры (для расчета цены за основу берется отчет оценщика, который составляется перед оформлением жилья в залог).

На первых торгах залоговую недвижимость могут не купить, например, не найдется заинтересованный покупатель. Тогда через месяц назначаются повторные торги, на которых начальная цена снижается до 68% от рыночной. Если и в этот раз никто не проявит желания купить имущество, банк заберет его себе за 60% от рыночной стоимости и будет самостоятельно продавать в будущем.

Если цена объекта недвижимости будет больше задолженности, банк выплатит заемщику разницу. Если же цена не покроет долг по кредиту, банк попытается взыскать остальное другими способами.

Но! Жилье может подорожать с момента покупки в кредит, поэтому заемщик в праве попросить суд провести экспертизу его стоимости. Тогда стартовая цена торгов и стоимость, по которой недвижимость предложат кредитору, будут выше.

Как быстро могут продать жилье за долги?

Если заемщик не продаст квартиру сам и не рассчитается по кредиту, процедура продажи через торги может растянуться на год. Банку предстоит пройти следующие шаги:

• Обращение в суд и рассмотрение дела. Как правило назначается несколько заседаний, после которых выносится решение.
• Передача дела к судебным приставам. Когда решение суда вступит в силу, банк передает исполнительный лист в ФССП. Приставы предложат заемщику погасить задолженность «по-хорошему» самому. На это могут выделить несколько дней-недель. Если должника не укладывается в этот срок, служба ФССП начинает выполнять решение суда.
• Взыскание долга по кредиту. Первым делом долг постараются списать с банковских счетов заемщика. Если денег будет достаточно, продажа залоговой квартиры с торгов отменится. Если сумма на счетах не покроет задолженность, дело пойдет дальше.
• Продажа с торгов. Этим занимаются не судебные приставы, а специалисты Росимущества или его подрядчики. Они проведут торги, в которых могут участвовать все желающие купить жилье заемщика.
• Передача недвижимости банку. Если во время торгов продажа квартиры не состоится, недвижимость отойдет банку-кредитору.

Важно! На каждом из вышеперечисленных этапов заемщик может погасить долг полностью. В этом случае недвижимость останется в его собственности.

Как не потерять заложенную недвижимость?

Кредит под залог квартиры/дома— сделка на 100% законная. Обычное дело – взять пару миллионов, оформить залог, чтобы проценты по кредиту были ниже, отдать сумму в срок и благополучно снять обременение с недвижимости. Такой формат сделки – это гарантии для банка-кредитора, поэтому суммы кредита с залогом больше, проценты ниже, а условия кредитования лояльнее.

Такая схема работает, если у заемщика действительно есть намерение вернуть долг, а у кредитора нет желания обмануть его и подсунуть договор купли-продажи.

Что делать, чтобы не остаться без жилья из-за займа: советы заемщикам

• Читайте внимательно договор. В нем должно быть указано, что это кредит с залогом, а не купля-продажа (таких слов в официальном документе быть не должно).
• Изучите условия пользования жильем, на которое наложено обременение. Вас могут оштрафовать за нарушение, о котором вы и не подозревали.
• Не доверяйте риелторам и ломбардам. Их могут рекомендовать знакомые и друзья, они могут обещать реальный шанс хорошо заработать, но верить всему на слово не стоит. Всегда проверяйте любую информацию самостоятельно.
• Проконсультируйтесь с юристами. Найдите независимого опытного эксперта и покажите ему кредитный договор. Цена консультации в среднем 1000 рублей, но это определенно дешевле, чем разбирательства в суде и потеря квартиры.

Что можно сделать, чтобы сохранить залоговую недвижимость от взыскания?

Должник может обратиться в суд, который принял решение о взыскании долга, и подать заявление об отсрочке. Или попросить рассрочку исполнения судебного акта. Если суд удовлетворит прошение, должник получит возможность постепенно исполнять судебный акт, что убережет его от потери имущества.

Второй способ избежать взыскания — банкротство. Однако подходит он не для всех. Во-первых, сумма долга для этого должна быть меньше 500 тысяч рублей. Во-вторых, гражданин, желающий объявить себя банкротом, должен иметь официальный доход, достаточный для того, чтобы за 3 года восстановить свою платежеспособность.

Если чувствуете, что не тянете кредит: советы для должников

Что можно и чего не нужно делать, если у вас есть просрочки по кредиту, и вы попали с сложную жизненную ситуацию.

Главное – не паниковать

Итак, вы пару раз просрочили ежемесячные платежи по кредиту, и по классике начинаются звонки, которые вводят в состояние паники. Стоп.

Звонки из банка – стандартная практика. Банковские сотрудники ежедневно обзванивают сотни клиентов, это их работа, поэтому не стоит относиться к ним негативно, с предубеждением. Как правило специалист представляется и сообщает информацию по конкретному займу, а именно – на сколько просрочен платеж. И только после этого он имеет право поинтересоваться причиной просрочки.

Лучше всего вежливо ответить: «У меня была задержка зарплаты, но я обещаю перечислить средства, как только решу финансовые проблемы».

Не игнорируйте звонки из банка

Вы не преступник, а жертва обстоятельств. Вам не нужно оправдываться и унижаться перед кредиторами, объясняя, почему вы задерживаете оплату по кредиту. Поэтому игнорировать звонки не стоит, даже если вам нечего сказать и вы не знаете, когда сможете расплатиться с долгами.

Решение игнорировать звонки банка может и скорее всего будет иметь негативные последствия – сотрудники начнут беспокоить ваших родственников и друзей. Ведь у банка есть телефонные номера контактных лиц. Именно они станут «жертвами» телефонного терроризма, если вы перестанете брать трубку.

Право банка звонить родным и друзьям заемщика вполне законно, и он им пользуется по полной программе. По своей сути это сильнейшее психологическое давление, которое, как показывает практика, вынуждает должника быстрее искать пути погашения просроченного долга.

Действуйте

Если вы попали в трудную жизненную ситуацию, это не значит, что вы злостный нарушитель. Вам не нужно оправдываться, но предпринять кое-какие действия стоит:

• Позвоните в банк и подробно расскажите о своей тяжелой финансовой ситуации. Специалист кол-центра переведет вас на нужный отдел, который сможет проконсультировать и оказать помощь.
• Напишите обращение в банк и опишите свое финансовое положение. Подтвердите причину образования задолженности документами: справка из стационара, трудовая книжка с записью о сокращении/увольнении.
• Попросите банк об отсрочке по погашению кредите. Таким образом вы уведомите банк о своей сложной финансовой ситуации и желании все исправить. Если банк вам все же откажет, данный факт, как намерение с вашей стороны как-то решить ситуацию, будет учитываться в суде.
• Оформите рефинансирование на более выгодных условиях. В этом случае снизится финансовая нагрузка. Банк может предложить меньшую процентную ставку или увеличит срок кредитования, чтобы выплачивать обязательные платежи было финансово комфортно.

Важно! Банки готовы помочь только тем заемщикам, которые действительно оказались в тяжелой финансовой ситуации. Должнику необходимо доказать серьезность своего положения. Помогут выписки из трудовой книжки об увольнении/сокращении, справки о болезни самого заемщика или близкого человека – любые документированные доказательства вашей неплатежеспособности в текущий момент.

Только суд может обязать выплатить задолженность, а также списать штрафы и пени, которые начислили сверх положенного законом. Поэтому спокойно относитесь к звонкам из банка и демонстрируйте свою правовую подкованность в этом вопросе.

Если вам угрожают коллекторами

Эта ситуация знакома практически каждому должнику. Да, банк в праве передать ваш долг третьему лицу. И даже больше – вы сами ему это право дали, когда получали от банка кредит. Но вы же его можете забрать. Как это сделать?

Согласно закону №230 вы можете в любой момент времени отправить обращение в банк о запрете на передачу ваших персональных данных другим лицам. Обращение отправляется на адрес банка в виде печатного документа, подписанного вашей рукой.

Что делать, чтобы не пришлось продавать заложенный объект

• Обращайтесь только в надёжные организации, имеющие банковскую лицензию и хорошую деловую репутацию. К примеру, в BICFinance, где специалисты помогают получить одобрение в надежном банке под самый низкий %.
• Взвешивайте риски и свои финансовые возможности, не пытайтесь «откусить больше, чем сможете прожевать».
• Если понимаете, что не справляетесь с платежами – сообщите об этом банку заранее. Скорее всего вам предложат рефинансирование или реструктуризацию кредита.
• Забудьте дорогу в разного рода МФО, МКК и прочие частные конторы сомнительного происхождения. Они дают мало денег под бешеные проценты. А размер пеней здесь не ограничен никакими законами морали.

Если чувствуете, что приближается дефолт, не пускайте дело на самотёк. Начинайте заниматься вопросом, ищите пути рефинансирования, снижения долговой нагрузки. Обратитесь в BICFinance в любой ситуации, даже самой безвыходной, и вам помогут найти выход с наименьшими финансовыми потерями.

---