Спрос на вторичную и первичную недвижимость

Опубликовал bicfinance-admin, 4 марта, 2024. Категория: Ипотечное кредитование, Статьи.

Наперекор всем прогнозам и здравому смыслу цены на квартиры в России продолжают расти. Причем и на вторичную недвижимость, и на новостройки.

Уже и ставки по ипотеке повысились, и льготные программы на новострои урезали, и эксперты трубят из каждого утюга о падении спроса… Но на цену квадратного метра это никоим образом не влияет. У нее своя дорога – только вверх.

Как меняются спрос и цены на рынках вторичной и первичной невидимости? Давайте разберемся.

Статистика роста продаж вторички

В 2023 году цены на вторичное жилье подорожали минимально – если сравнивать четыре последних года. Как росли цены на вторичку:

2020 год – на 10%;
2021 год – на 17%;
2022 год – на 12%;
2023 год – на 9%.

Подорожание составило в среднем 102 тысячи рублей за квадратный метр.

Доступность ипотеки на вторичном рынке снизилась. Средняя ставка в 2023 году составила 16%, а у некоторых банков – от 17%.

Статистика и темпы роста продаж первички

Российская первичка в среднем по стране подорожала на 7% – до 146 тысяч рублей за квадратный метр. Первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен:

в 2020 году – на 12%;
в 2021 – на 26%;
в 2022 году – на 21%;
в 2023 году – на 7%.

Доля новостроек в структуре ипотеки выросла до 40%, а еще каких-то пару лет на новые квартиры приходилось не больше 30% кредитов. Сейчас некоторые банки («Дом-рф», «Открытие», «Промсвязьбанк») свыше 50% кредитов выдают на новостройки. Самый большой объем ипотеки выдали Сбер и ВТБ – они оба держат примерно 80% ипотечного рынка.

В 2023 году россияне оформили более 1,7 млн ипотечных жилищных кредитов, что на 61% больше, чем в 2022 году. Объем кредитов в денежном выражении увеличился до 6,3 трлн рублей. Причем 2,6 трлн из них были оформлены всего за 3 месяца – август, сентябрь и октябрь. Причины очевидны – ослабление рубля, рост ставки, повышение размера первоначального взноса по льготной ипотеке до 20%.

Специальные (льготные) условия по ипотеке от застройщиков

Застройщики максимально заинтересованы в активных продажах квартир, поэтому предлагают клиентам выгодные условия по ипотеке. Нередко можно увидеть предложения со ставкой 1% годовых, а иногда и вовсе предлагают взять ипотеку под 0,1%. Как это работает и почему застройщикам выгодно предлагать такого рода льготы своим клиентам. Подробнее про ипотеку с господдержкой>>

Льготные условия по ипотеке от застройщиков

Ставка 1% и меньше получается в результате договоренностей между банком-кредитором и строительной компанией. Создается совместная программа, в рамках которой покупатель квартиры получает такого рода скидку.

Популярность таких программ растет с каждым годом. Только у одного Сбербанка на льготную ипотеку от застройщика приходится около 40% выданных кредитов на новостройки.

За чей счет банкет?

Льготную ипотечную ставку оплачивает застройщик – из собственного бюджета или заимствованных у банка средств. Один процент снижения ставки по ипотеке = 3-3,5% стоимости квартиры в новостройке.

Но застройщик никогда не будет работать в убыток. Строительная компания закладывает эти расходы в стоимость квартиры. Получается, что дешевая ипотека оплачивается более высокой наценкой – квартира в ипотеку под 1% будет стоить на 20-25% дороже.

Какие есть программы льготной ипотеки от застройщиков

Ипотека под 1%

Застройщик платит часть процентов банку вместо заемщика. Но фактически вся скидка на ставку уже заложена в стоимость квадратного метра. Поэтому особой выгоды от такого льготного кредитования ждать не приходится.

Ипотека без первоначального взноса

Банки не выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Даже больше – в конце 2023 года правила ужесточились, минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке увеличился до 20%. Максимальная сумма кредита – 6 млн. рублей.

Однако застройщики, которые являются партнерами банков, предлагают ипотеку без первоначального взноса, по упрощенной схеме оформления. Но здесь нужно учитывать, что переплата по такому кредиту будет больше, чем по ипотеке с первоначальным взносом.

Субсидирование на весь срок

По этой программе покупатель квартиры может существенно сэкономить по переплате. Вариант подходит тем, кто не планирует досрочно погашать ипотеку и тем, кому важно иметь комфортный сниженный платеж в течение всего срока кредитования.

Субсидирование ставки на 1-2 года

По этой программе можно значительно снизить нагрузку в первые годы после оформления ипотеки. Это удобно для клиентов, которые ждут сдачи жилищного комплекса и платят за съемное жилье, пока застройщик заканчивает строительство ипотечной недвижимости.

Отсрочка основного долга

Она позволяет снизить размер процентов на первые 1-2 года и свести к минимуму платеж клиента по ипотеке, пока строится ЖК.

Как государство стимулирует ипотечный рынок недвижимости

В России действует несколько программ льготной ипотеки со сниженной процентной ставкой, а также есть возможность получить налоговый вычет – имущественный и по ипотечным процентам (в сумме это максимум 650 000 рублей).

Льготная ипотека с государственной поддержкой

Это государственная программа льготного кредитования, по которой банк выдает кредит на приобретение жилой недвижимости под процент, который значительно ниже рыночного. Разницу при этом компенсирует государство. В итоге банк ничего не теряет, а заемщик получает более выгодные условия по ипотеке.

Есть несколько видов льготной ипотеки, которыми активно пользуются граждане РФ:

Семейная

Воспользоваться программой могут молодые семьи с ребенком, который родился с 1 января 2018 года. Ставка банка – 6% годовых. Оформить семейную ипотеку можно на покупку первички – готовой квартиры или жилья, которое находится на этапе строительства у застройщика. А также на рефинансирование ранее оформленной ипотеки и на строительство частного дома.

Для всех

Плюс данной ипотеки – ставка 8% годовых. Минус – необходимость первоначального взноса в размере 30% от стоимости объекта. Программа действует только для первичной недвижимости – для готовых новостроек или жилых домов на этапе строительства.

Для работников в сфере IT

Сотрудники IT-компаний могут взять ипотеку по уменьшенной ставке 5%. Здесь условия кредитования более жесткие: зарплата должна быть более 70 тыс. рублей в регионах и 150 тыс. для Москвы, а компания-работодатель должна иметь аккредитацию Минцифры РФ.

Для многодетных семей

Государство выделяет семьям с 3-мя и более детьми 450 тыс. рублей, которые можно использовать на приобретение в ипотеку квартиры в новостройке или жилья на вторичном рынке.

Налоговый вычет по ипотеке

Налоговый вычет может получить каждый гражданин, совершивший покупку жилой недвижимости. А если жилье покупалось в ипотеку, то государство обязуется вернуть еще и вычет на уплаченные ипотечные проценты. Получается, что в сумме налоговые вычеты составят до 650 000 рублей:

До 260 000 руб. при покупке или строительстве жилья
До 390 000 руб. за выплату % по ипотеке

Возможность получить налоговый вычет положительно повлияла на рынок ипотечного жилья. Заметно выросло количество желающих взять квартиру в ипотеку, ведь благодаря вычету общая стоимость покупки и ипотечного кредита уменьшились. Плюс – стала меньше переплата по ипотеке, и число «ипотечников», которые гасят кредит досрочно, увеличилось. Ипотечное жилье стало более доступным для населения с разным уровнем дохода.

Перспективы роста цен на недвижимость в Москве и московской области

Несмотря на рост ставок по ипотеке, россияне продолжают покупать квартиры в новостройках. При этом ожидается рост спроса на вторичку, а разница между ценами на первичном и вторичном рынках начнет сокращаться уже в 2024 году.

Основными драйверами роста цен на Московскую недвижимость эксперты называют:

Рост ипотечных ставок;
Угроза отмены льготных ипотечных программ (летом 2024 года);
Последовательное ужесточение требований к заемщикам.

И, конечно же, не стоит забывать по инфляцию. Только по официальным данным она составила 7,42% в 2023 году, но большинство аналитиков называют другие цифры – 15-18%, и они более реалистичные.

В 2024 году продолжится рост себестоимости строительства жилья. В цене выросли не только строительные материалы, но и земля, а также все, что с ней связано (исходно-разрешительная документация). Средняя стоимость строительства 1 кв. м. жилья выросла в 2023 году на 16%. При этом цены на квартиры в Москве и МО выросли на 8% по итогам ушедшего года.

Основным триггером повышенного спроса на новостройки в 2023 году стала льготная ипотека: под 6% и 8%. Разница между рыночными и льготными ставками в 2-3 раза подстегнула продажи новых квартир в столице – в 2023 году они выросли на 30%.

Россияне разбирали ипотечные кредиты как горячие пирожки. А повышенный спрос всегда тянет за собой цены. В итоге средняя стоимость квадратного метра на рынке старой Москвы выросла на 17%, в Новой Москве – на 6%, а в области – на 13%.

Согласно прогнозам экспертов, цены на первичном рынке Москвы в 2024 году сохранятся на текущем уровне. Бюджетные 1-и 2-комнатные квартиры, как наиболее доступные по цене варианты, останутся самыми востребованными и могут прибавить в цене 10–15%. В Подмосковье рост цен на недорогие квартиры составит не более 5–10%.

Подводим итог: когда покупать квартиру в Москве?

Ответьте на один вопрос: Вы можете отложить покупку жилья?

Если нет, покупайте сейчас. Нет смысла откладывать покупку на потом и ждать улучшений на рынке недвижимости. Берите жилье в ипотеку при любой ставке (даже если льготная вам не доступна), ведь в будущем можно пройти процедуру рефинансирования, если условия улучшатся.

Оставить заявку