Ипотека в вопросах и ответах: все, что нужно знать будущим клиентам банков

В этой статье не будет скучных определений и толкований законов, регулирующих ипотечное кредитование. Мы решили собрать самые важные и популярные вопросы клиентов банков и ответить на них – честно и прозрачно.

Нужен ли первоначальный взнос и какой?

Да, первоначальный взнос нужен. Минимум 15-20% от стоимости недвижимости обязательно. Банк всегда финансирует только часть от цены объекта (до 80%). Это все связано с ликвидностью и рисками. Если профинансировать 100% стоимости квартиры, а цены на недвижимость упадут, банк не сможет вернуть деньги и потерпит убытки. Поэтому 20% первоначального взноса – финансовая «подушка безопасности» для банка.

Плюс – первоначальный взнос показывает банку, что вы платежеспособный, финансово ответственный и организованный клиент. А значит вероятность того, что вы вовремя будете вносить ежемесячные платежи и погасите кредит, достаточно высока.

Кстати, первоначальный взнос важен не только для кредитной организации, но и для заемщика. Чем больше вы внесете на старте, тем меньше переплатите на финише.

Можно ли обойти первоначальный взнос?

Нет, нельзя. Хотя бы 10% нужно внести обязательно – без этого ни один банк не оформит ипотеку.

Вообще, первоначальный взнос нужно воспринимать не как преграду, а как возможность уменьшить ежемесячный платеж, снизить финансовую нагрузку и быстрее расплатиться по кредиту.

Кажется, что банкам выгодно, когда клиент вносит минимальный начальный взнос – кредиты становятся более доступными, банк больше зарабатывает на этом. Но на самом деле это не так. Риски тоже растут. Аналитики Центробанка пришли к выводу, что вероятность просрочек с низким первоначальным взносом (10-15%) в 2 раза выше, чем у кредитов с авансом 20-40%.

Ну и конечно нужно учитывать, что низкий первоначальный взнос – это более высокая ставка, больший размер ежемесячных платежей и заметно выше переплата по ипотеке.

Например, квартира стоит 5 миллионов руб. Вы берете ее на 20 лет. Ставка пусть будет средняя   9%.

Разница между взносами 15 и 30% — 6 тысяч по ежемесячному платежу и 830 тыс. руб. по процентам. А разницам между взносами 15 и 40% — уже 10 тыс. по платежу и 1 300 000 руб. по процентам.

А если денег на первоначальный взнос вообще нет?

Есть банки, которые выдают кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. Таких не очень много, но они есть (пример, «Росбанк-дом»). Однако ставки по таким кредитам значительно выше, а требования к заемщику намного строже. Кроме этого банк обязательно потребует дополнительных гарантий в виде поручителей.

Еще один способ – взять потребительский кредит на первоначальный взнос. Здесь рисков еще больше. Во-первых, банки могут отказать в ипотеке из-за большой кредитной нагрузки, а во-вторых, ставки по потреб-кредиту выше ипотечных, а значит переплата будет больше.

В каком банке условия по ипотеке выгоднее?

Во всех банках они примерно одинаковые. Традиционно самый широкий выбор ипотечных программ с низкими ставками предлагают крупные банки:

• Сбербанк
• ВТБ
• Альфа-Банк
• Газпромбанк
• Росбанк
• Россельхозбанк
• Открытие
• Промсвязьбанк

Наиболее выгодные условия можно получить, обратившись в BIC Finance. У нас партнерские скидки, поэтому наши клиенты получают индивидуальную ставку по ипотеке ниже на 2%.

Как можно получить дополнительную скидку по ставке?

Во-первых, лучше всего оформлять ипотеку в банке, через который вы получаете зарплату. Здесь вам не только снизят ставку, но и не потребуют справку о доходах. И вероятность одобрения будет максимальной.

Во-вторых, можно воспользоваться государственной программой льготной ипотеки для семей с детьми, военных, молодых семей, бюджетников, переселенцев. Как видите, такой вариант доступен не для всех.

Третий способ – специальные программы от застройщиков. Обычно застройщик платит часть процентов банку вместо заемщика. Но здесь нужно быть предельно внимательным – фактически вся скидка на ставку уже заложена в стоимость квадратного метра. Поэтому особой выгоды от льготного кредитования не ждите.

И четвертый способ – оформить ипотеку через партнера банка, у которого есть преференция, то есть скидка от базовой процентной ставки. Напоминаем – партнерская скидка BIC Finance 2%.

Как использовать Материнский капитал для ипотеки?

Чаще всего его используют в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки. Однако такой вариант подходит только для покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке. Для приобретения готового загородного жилья или строительства частного дома использовать маткапитал в качестве первого взноса нельзя – только для погашения основного долга и ипотечных процентов.

Как быстро рассмотрят мою заявку на ипотеку?

Сроки рассмотрения заявки обычно растягиваются на 3-5 рабочих дней. Иногда ответ можно ждать 2 недели, когда банк требует предоставить дополнительные данные для принятия решения.

Если вы подаете заявку на ипотеку через BIC Finance, решение получаете за 1-2 дня. Все потому, что рассмотрение партнерских заявок у банков всегда в приоритете.

Сколько у меня времени на подбор объекта недвижимости после одобренной заявки?

Получив одобрение заявки, вы можете искать подходящую недвижимость и заниматься подготовкой документов 3 месяца. Некоторые банки увеличивают срок до 6 месяцев.

Как выгоднее платить по ипотеке?

Если финансы позволяют, конечно лучше платить больше обязательного ежемесячного платежа. Вся сумма переплаты в этом случае идет в счет основного долга. То есть вы погашаете само тело кредита, а значит снижаете величину итоговой переплаты и быстрее закроете ипотеку.

По мнению большинства банков, комфортный ежемесячный платеж – это 50% от дохода заемщика. В реальности же, когда платёж по ипотеке составляет половину месячного дохода – это яма, тяжелейшая нагрузка на бюджет. И эта финансовая катастрофа будет длиться минимум 15 лет, а то и все 25-30. И каждый месяц нужно отдавать половину заработанных денег.

Запомните:

• ВЫГОДНЕЕ – сокращать срок кредита и платить больше обязательной суммы. Так вы уменьшаете переплату.
• УДОБНЕЕ – уменьшать размер ежемесячного платежа. Так вы снижаете риск «не потянуть» ипотеку, если доходы снизятся.
• Оптимальный вариант – разово (когда есть финансовая возможность) платить больше ежемесячного платежа.

Совет! Примерьте ипотеку на себя. Для этого рассчитайте ежемесячный платеж (30% бюджета) в онлайн-калькуляторе любого банка и несколько месяцев подряд откладывайте эту сумму. Так вы поймете, что такое ипотечная нагрузка, оцените свои финансовые возможности. И как бонус – начнете копить на первоначальный взнос.

Что будет, если я просрочу ипотечный платеж?

Если просрочите один-два раза ничего не будет. Даже если просрочки будут три раза, это еще не катастрофа. Настоящие проблемы начнутся при длительной просрочке (4 и более платежей).

Первым делом начнутся звонки из банка. Это стандартная практика, поэтому не стоит их боятся и игнорировать. Лучше всего ответить оператору, что была задержка зарплаты, вы болели или были временные финансовые трудности, и что вы обязательно перечислите средства в полном объеме в скором будущем.

Если ситуация с деньгами не улучшается, вы можете сделать следующее:

1. Напишите обращение в банк и документально подтвердите причину задолженности по ипотеке. Для этого подойдет справка из стационара, потеря трудоспособности, трудовая книжка с записью о сокращении.
2. Попросите банк об отсрочке по погашению кредита, кредитных каникулах. Если вам откажут, такое обращение с вашей стороны будет учитываться в суде как намерение решить проблему.
3. Оформите рефинансирование на более выгодных условиях. Можно уменьшить ежемесячный платеж и увеличит срок кредитования, чтобы снизить финансовую нагрузку.

Банк как правило идет на встречу заемщикам, которые оказались в тяжелом финансовом положении, потому что он не заинтересован в том, чтобы отнять у клиентов что-то, кроме своих денег (с процентами).

Изъятие, суды, перепродажи – все это не в интересах банка. Он будет стараться вернуть заемщика в график путем реструктуризации долга, а это займет до 6 месяцев. То есть у вас будет полгода, чтобы решить свои финансовые проблемы.

Можно ли законно не платить ипотеку?

Да, в период ипотечных каникул. Это льготный период сроком до 6 месяцев. Во время каникул заемщик может платить уменьшенный ежемесячный платеж или вообще ничего не платить. При этом срок кредита будет увеличен на срок каникул, а значит переплата будет больше.

Но и здесь есть свои нюансы:

• ипотечные каникулы можно взять только один раз;
• доход заемщика уменьшился на 30%;
• сумма кредита не превышает 15 млн. руб.

У ипотечных каникул есть две положительные стороны – не страдает кредитная история и квартира не будет изъята за просрочки по платежам.

Сколько лет платить ипотеку?

Срок ипотеки от 1 года до 30 лет. Оптимальный срок ипотечного кредитования для комфортного ежемесячного платежа – 20-25 лет. Но если финансовые возможности позволяют, закрыть ипотеку можно досрочно – без штрафов и комиссий.

Какой будет ежемесячный платеж по ипотеке?

Величина обязательного платежа зависит от суммы кредита, срока кредитования и процентной ставки. У нас на сайте BIC Finance есть ипотечный калькулятор, на котором вы можете рассчитать примерный размер ежемесячного платежа и подобрать оптимальные для себя условия.

Нужна ли страховка для оформления ипотеки?

Страховка нужна. Это обязательное условие банка по закону. Страхование трех рисков:

• Жизнь и здоровье заемщика – отказаться можно после первого года кредитования.
• Конструктив (риск физической гибели или повреждения объекта недвижимости, например, при пожаре) – отказаться нельзя.
• Титульное страхование (риск потери права собственности на приобретаемое имущество) – отказаться нельзя.

Страхование имущества делается после выдачи ипотечного кредита под конкретный объект недвижимости. Не стоит оформлять страховку до одобрения квартиры, ведь сделка может не состоятся, и вам придется возвращать деньги из страховой компании.

Когда квартира перейдет в мою собственность?

Квартира, которую вы покупаете в ипотеку, переходит в собственность сразу же, после регистрации в Росреестре. Юридически это ваша собственность независимо от того, погасили вы кредит или нет. Однако в ЕГРН заносится информация о том, что квартира находится в залоге у банка.

Банк накладывает обременение на квартиру, купленную в ипотеку. Поэтому собственник не может ее продать, подарить или передать в залог без согласия банка. После последнего ежемесячного платежа обременение будет снято, и вы сможете делать с недвижимостью все, что хотите.

Если у меня не будет средств или меня не станет, что будет с моей ипотекой? Кто ее будет платить?

Платить будет страховая компания. Для этого вы страхуете жизнь и здоровье при оформлении ипотеки. В программу страхования могут входить риски потери трудоспособности, утраты работы (сокращения, ликвидация компании-работодателя). Страховка дает следующие преимущества:

• В случае временной нетрудоспособности легче рефинансировать займ или провести реструктуризацию кредита.
• При наступлении страхового случая (а именно смерти заемщика) выплачивать долги будет страховая компания, а не члены семьи.
• Если заемщик серьезно заболеет, лечение и восстановление оплатит СК.

В случае смерти заемщика ипотечное жилье переходит к его наследникам. Если при оформлении на покойного была оформлена страховка жизни, наследникам платить ипотеку не придется.

Какой доход нужен в месяц, чтобы взять ипотеку?

Универсальное правило – ежемесячный доход должны быть минимум в 2 раза больше обязательного платежа по ипотеке. То есть кредитная нагрузка должна быть максимум 50% от суммы дохода. При этом из дохода нужно вычесть обязательные платежи и траты – алименты, аренда жилья, прочие кредитные обязательства.

Официально минимального показателя зарплаты для выдачи ипотеки нет. Расчеты ведутся в индивидуальном порядке и каждый конкретный случай рассматривается отдельно. 

Условный предельный минимум финансового дохода заемщика – 40 000 руб. в месяц. Исследования НБКИ показывают, чтобы комфортно выплачивать ипотеку в России, зарплата заемщика должна составлять 70 000 рублей.

При уровне дохода в 30-50 тысяч рублей, можно рассчитывать на оформление ипотеки 1-4 млн. рублей в зависимости от срока кредитования.

При моем первоначальном взносе, какую сумму ипотеки я могу взять?

Сейчас величина первоначального взноса по ипотеке – 20%. Соответственно, делите имеющуюся у вас сумму денег на 20 и затем умножаете на 80, получаете сумму ипотеки. Для удобства расчетов можете воспользоваться ипотечным калькулятором BIC Finance.

Какую минимальную процентную ставку по ипотеке я могу получить сейчас?

Сегодня самые выгодные и дешевые программы ипотечного кредитования – это семейная ипотека, ипотека для IT и ипотека с господдержкой.

Семейная ипотека

Семьи с детьми могут оформить ипотеку по льготной ставке 6% на срок до 30 лет. Размер первоначального взноса 15% от стоимости жилья. Кредитный лимит – 6 млн в регионах, 12 млн в Московской и Ленинградской областях.

Льготная ипотека для IT-специалистов

Процентная ставка 4,65%. Сумма кредита до 18 млн. рублей. Срок кредита до 30 лет. Начальный взнос от 15%.

Ипотека с господдержкой

Банки выдают займы на покупку жилья под сниженный процент, а разницу между обычной и льготной ставками покрывает государство. Есть несколько программ:

• Дальневосточная ипотека под 2%
• Сельская ипотека под 3%
• 450 тыс. рублей на погашение ипотеки многодетным семьям
• Ипотека для бюджетников – врачи, учителя и соцработники могут получить 1 миллион рублей по льготной ставке

Возможно ли досрочное погашение ипотеки? За это предусмотрены штрафы?

Досрочное погашение возможно без штрафов и комиссий. Как правило, частичное досрочное погашение возможно в дату платежа. Полное досрочное погашение – в любой день. Просто положите сумму на счет, с которого происходит списание, и напишите заявление на досрочное погашение ипотеки в личном кабинете или в приложении. Процентная ставка при этом не меняется. Зато есть возможность выбрать или снижение срока кредита, или уменьшение ежемесячного платежа.

Какая комиссия за услуги BIC Finance?

Комиссия за наши услуги всегда рассчитывается индивидуально для каждого клиента. мы учитываем сложность случая, какие моменты, препятствующие успешному кредитованию, нам придется согласовывать с банками-партнерами. В среднем, по ипотеке и кредиту под залог недвижимости наша комиссия составляет 3%-5% от суммы кредита. Для крупных чеков действуют хорошие скидки.

Какие условия кредитования?

Размытый вопрос с кучей возможных вариантов ответов.  В каждом конкретном случае потенциальный заемщик оценивается с точки зрения уровня дохода, текущих долговых обязательств, кредитной истории и массы других вводных.

Будьте уверены, с помощью BIC Finance вы точно получите лучшие условия из возможных. Мы подбираем оптимальную программу ипотечного кредитования под самый выгодный процент в надежном банке, учитывая пожелания клиента по сроку и ежемесячному платежу.

---